飲食店の原状回復費用はいくらかかる？店舗売却前に知っておきたい相場と注意点 | 店舗売却は大阪を中心とした店舗売却相談所 | コラム

店舗を売却する前に、まず確認したいのが、物件の賃貸借契約書や関連する覚書に記載された退去時の条件です。契約内容によって、退去時に内装や設備を撤去して借りたときの状態に戻す「原状回復」が必要な場合と、内装や設備を残したまま返却できる場合があります。工事の範囲や費用負担があいまいなまま売却の話を進めると、買い手との条件調整や貸主との交渉が難しくなる可能性があります。

契約書では、原状回復の範囲、対象となる設備、工事業者の指定、費用負担、明け渡し期限などを確認しましょう。「スケルトン返し」と定められている場合は、厨房機器や造作だけでなく、内装、配管、電気設備などの撤去が求められることがあります。一方、居抜きでの引き継ぎが認められている契約でも、すべての設備や造作をそのまま残せるとは限りません。貸主の承諾が必要な設備や、撤去を求められる部分がないか、個別に確認することが重要です。

また、店舗の売却では、売り手と買い手の間で造作や設備を譲渡するだけでなく、賃貸借契約を引き継ぐための手続きが関わることがあります。買い手が見つかっても、貸主の承諾が得られなければ、予定どおりに営業を引き継げない場合があります。契約上、賃借権の譲渡や転貸が制限されていないかを確かめ、貸主や管理会社には、承諾の要否と手続きの流れを早めに問い合わせましょう。口頭の説明だけで判断せず、必要な条件は書面で確認しておくと安心です。

原状回復が必要かどうか判断しにくい場合は、契約書の条文だけで決めつけず、貸主側に工事範囲を確認します。必要に応じて、現地の状態を写真に残し、どの設備を残すのか、どこまで撤去するのかを具体的にすり合わせましょう。工事が必要になりそうな場合は、複数の業者に見積もりを依頼し、工事内容と費用、工期を比較しておくと、売却価格や引き渡し時期を検討しやすくなります。指定業者がある場合は、その条件や見積もりの取り方も確認してください。

原状回復費用の見通しは、売却条件を決めるうえでも重要です。売り手が退去前に工事を済ませるのか、買い手が設備や造作を引き継ぐのか、あるいは費用負担を売買条件に反映するのかによって、双方の負担や必要な手続きが変わります。設備の所有者やリース契約の有無、厨房機器などの処分方法も整理し、引き継ぎ対象を明確にしておきましょう。

契約内容の確認や貸主との協議を後回しにすると、売却の合意後に追加費用が判明したり、引き渡し日を変更せざるを得なくなったりすることがあります。売却活動を始める段階で、契約書、覚書、設備の資料をそろえ、原状回復の要否と範囲を確認しておくことが大切です。判断に迷うときは、不動産や契約に詳しい専門家にも相談し、費用と手続きの両面を把握したうえで、無理のない売却計画を立てましょう。